Inmatriculación de Casas-Cueva y Subterráneos

Introducción

El presente artículo está muy relacionado con el que publiqué sobre los «engalabernos» en la web de la Asociación Española de Geómetras Expertos (AEGEX). A continuación, trataré sobre la problemática legal que se genera en la inmatriculación de las casas-cueva o subterráneos. Desde hace siglos, estas construcciones tienen la característica de estar excavadas en suelo calizo. Y son muy predominantes en la topografía de la zona Sureste de la Península Ibérica, concretamente en Murcia y en Andalucía Oriental. Por esta razón, soy consciente de su especial singularidad como originario de las comarcas de Huéscar y Baza, Altiplano y Geoparque Granadino, ya que estas excavaciones han formado parte de mi vida y de la de mis vecinos.

Antiguamente, las cuevas se empleaban para guardar el ganado o servían de vivienda para las familias más pobres, siendo zonas socialmente marginadas. Afortunadamente, en la actualidad las casas-cueva son muy valoradas para el turismo rural. Esta nueva situación económica ha provocado un aumento del valor de estos inmuebles y el correspondiente aumento de inscripciones en el Registro de la Propiedad, al ser el mayor garante de la seguridad jurídica de la propiedad inmobiliaria.

El problema legal de las casas-cueva

Existe una serie de inconvenientes legales al intentar regularizar estas peculiares construcciones. En el caso de una casa-cueva, está superpuesta por debajo de un terreno o solar. Incluso puede también estar ubicada por encima y/o por debajo de otra cueva.

Tanto el artículo 350 del Código Civil como el artículo 16.2 de la Ley de impulso para la sostenibilidad del territorio de Andalucía (LISTA) marcan la extensión del derecho de propiedad de un inmueble. Es decir, siempre que se respeten los límites del dominio público, dicha extensión sigue la proyección vertical, tanto por arriba como por debajo, de la superficie de dicho inmueble. En consecuencia, esta exigencia se contradice con la realidad existente de las casas-cueva, los espacios subterráneos o voladizos, generando grandes problemas para su regularización.

El problema legal de la inmatriculación de casas-cueva y subterráneos

A raíz de lo expuesto anteriormente, puede ocurrir el siguiente caso: el Registro de la Propiedad no permite la inmatriculación de una propiedad si previamente se hizo lo mismo con otra que estuviera superpuesta a esta, por debajo o por encima. Esto generaría una absurda competición por quién sería el primero en inmatricular su propiedad. Los/as propietarios/as del resto de inmuebles implicados no podrían ejercer su derecho a inmatricular estos bienes, y así garantizarles la máxima seguridad jurídica.

Posibles soluciones planteadas ante este problema

Algunos autores plantean las siguientes soluciones ante el problema de inmatricular las casas-cueva:

• Aplicar la Ley de la Propiedad Horizontal siempre y cuando hubiera algún elemento en común. Pero en la mayoría de los casos no suelen haber elementos comunes entre las casas-cueva superpuestas entre sí o con un terreno superior. Lo que suele ser empleado para los engalabernos, en el caso de las casas-cueva no es factible.

 

• Usar el instrumento de la «Medianería Horizontal«, que consistiría en una medianería entre el suelo de una propiedad superior y el techo de otra inferior. Está indicada en el art.555.1 de la Ley 5/2006, de 10 de mayo, del Libro Quinto del Código Civil de Cataluña; también está presente en la jurisprudencia, como se muestra en la STS 111/2016, de 1 de marzo. Aunque es una propuesta interesante, no garantiza completamente el derecho pleno de propiedad. Podría darse el incidente de derrumbe de una cueva sobre otra, perdiéndose ese tipo de medianería.

 

• La constitución del derecho de superficie, es un derecho real que permite la construcción sobre otro inmueble, por ejemplo, construir una vivienda sobre una edificación preexistente. Pero es limitado con un plazo máximo de 99 años, por lo tanto, tampoco puede aplicarse el derecho pleno de propiedad.

Otras Posibles soluciones para inmatricular casas-cueva y espacios subterráneos.

D. Joaquín Delgado Ramos, Registrador de la Propiedad, plantea en su web «www.regispro.es» dos alternativas. La primera sería la constitución formal de una figura jurídica comunitaria, como un complejo inmobiliario, como se describe en el artículo 26 RDL 7/2015, TR de la Ley del Suelo. La segunda alternativa, la más interesante a mi parecer, propone constituir el derecho de propiedad reconociendo la realidad física consolidada mediante un certificado técnico específico para estas construcciones. Este documento garantizaría la independencia física de la casa-cueva y unos mínimos técnicos de habitabilidad y seguridad. De este modo, las casas-cueva podrían estar calificadas jurídicamente como fincas independientes, llegando a inscribir la delimitación de estos inmuebles mediante coordenadas (X,Y,Z). Es decir, incluir la tercera dimensión, la altura ortométrica. Varios expertos proponen incluir esta visión espacial en el derecho registral, considerando las propiedades como espacios tridimensionales. En el ámbito de la ingeniería ya se trabaja desde hace varios años en tres dimensiones. Por ejemplo, la tecnología BIM (Building Information Modeling) o en la elaboración de proyectos o planos de terminación de obra civil (As-Built).  

¿Aplicar las 3 Dimensiones para inmatricular?

Como he indicado en el anterior párrafo, comienza a haber algunos autores que están proponiendo aplicar la tercera dimensión en la inmatriculación de casas-cueva, subterráneos y otras construcciones, mejorando así su seguridad jurídica. ¿Quizás con un nuevo tipo de archivos GML con tres dimensiones? ¿O indicando esta tercera dimensión de algún otro modo en las representaciones gráficas?

 

Por ahora, esta opción no existe en el protocolo técnico de inmatriculación o de inscripción registral. Y aunque recientemente Catastro ha comenzado a tratar los inmuebles en tres dimensiones, con su Visor 3D, aún no ha podido desarrollar aplicaciones ni estrategias decididas en este ámbito espacial. Por esta causa, y tal como están desarrollados los protocolos en la inmatriculación e inscripción registral, no se espera ningún avance en ello.

Conclusión

Según expuse en otro artículo, sigue habiendo problemas a la hora de elaborar la delimitación georreferenciada de las fincas de modo adecuado. Lo cual es preocupante tras haber pasado casi 9 años desde la implantación de la Ley 13/2015. Tampoco hay una verdadera regulación sobre la figura del técnico competente en la delimitación inmobiliaria, como la figura del «Geómetra Experto» existente en otros países. Desconozco si es por causa de la inacción o apatía de la propia administración pública, pero tenemos grandes obstáculos por superar.

De todos modos, confío en que se pueda trabajar en resolver este tipo de problemas para la mejora del tráfico inmobiliario y espero que el Aula de Geometrías Jurídicas nos proporcione algunos éxitos. Mientras tanto, y sabiendo que hay mucho camino por recorrer, he decidido investigar sobre la inmatriculación de casas-cueva y espacios subterráneos como el tema principal de mi Trabajo Final de Master en Geometrías Jurídicas (UPV).

Como decía Carl Sagan: «Hay que pensar en 3 dimensiones«.